KONSEP DAN PRINSIP UMUM PENILAIAN (KPUP)

 1.0     Pendahuluan

1.1 Standar Penilaian Indonesia (SPI) adalah pedoman dasar pelaksanaan tugas penilaian secara profesional yang sangat penting artinya  bagi  para Penilai untuk memberikan hasil yang dapat berupa analisis, pendapat dan dalam situasi tertentu memberikan saran-saran  dengan menyajikannya dalam bentuk laporan penilaian sehingga tidak terjadi salah  tafsir  bagi para pengguna jasa dan masyarakat pada umumnya.

1.2 SPI merujuk kepada Standar Penilaian Internasional  (International Valuation Standard) memberi pedoman mengenai hal-hal yang bersifat fundamental antara lain tentang pendekatan, metode dan teknik penilaian yang berlaku secara internasional. Namun demikian, untuk beberapa  situasi tertentu, yang antara lain ditimbulkan oleh hukum, perundang-undangan dan peraturan lainnya yang berlaku di Indonesia maupun kondisi ekonomi setempat, dapat digunakan penerapan yang bersifat khusus.

1.3 KPUP merupakan kerangka konseptual dari SPI dan memberikan gambaran mengenai hal-hal yang bersifat fundamental untuk memahami profesi Penilai dan penerapan SPI, dengan landasan moral berupa KEPI.

1.4 Landasan hukum  dari  kekayaan  dan  perekonomian  nasional  diatur  dalam Undang-Undang Dasar 1945. Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di  dalamnya  dikuasai oleh negara, dan dipergunakan untuk  sebesar -besar  kemakmuran rakyat (Undang-Undang Dasar 1945 Pasal 33 ayat 3).

2.0    Penilaian dan Pertimbangan

Penerapan prinsip dalam SPI pada suatu proses penilaian harus memperhatikan faktor-faktor yang menjadi pertimbangan Penilai. Pertimbangan tersebut harus diterapkan secara objektif sehingga hasil penilaian tidak terlalu tinggi atau terlalu rendah, serta  harus dilaksanakan dengan memperhatikan tujuan penilaian,  dasar penilaian dan asumsi lain yang berlaku untuk penilaian.

3.0 Aset dan Properti

        3.1 Pemahaman aset secara  luas mencakup sumber daya alam, sumber daya manusia, dan sumber daya ekonomi. Dari perspektif keuangan dan akuntansi, aset adalah sumber daya ekonomi yang dimiliki dan/atau dikuasai oleh suatu perseorangan/entitas atau Pemerintah dan dari mana manfaat ekonomi di masa depan diharapkan dapat diperoleh, serta dapat diukur  dalam  satuan  uang. Dengan  kata  lain  terminologi  aset     mewakili hubungan kepemilikan atau  penguasaan  yang  dapat  dikonversikan  dalam bentuk moneter, termasuk uang kas.

Aset terdiri dari aset berwujud atau tak berwujud. 

               3.1.1 Manfaat ekonomi di masa depan dari suatu aset dapat mengalir ke badan usaha dengan berbagai cara, misalnya dengan penggunaan baik secara individual atau bersama -sama dengan aset lainnya untuk menghasilkan produk atau jasa yang kemudian dijual oleh badan usaha, atau melalui pertukaran dengan aset lainnya, atau digunakan sebagai   penyelesaian   kewajiban,  atau  pembagian kepada  pemilik badan usaha.

            3.1.2 Suatu aset diakui di dalam neraca apabila besar kemungkinan manfaat ekonomi di masa depan berkenaan dengan aset tersebut akan mengalir ke  badan usaha  dan biaya  atau  nilainya   dapat diukur secara andal.

  3.2 Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak dan manfaat yang berkaitan dengan suatu Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang memberikan hak kepada pemilik untuk suatu  kepentingan tertentu   (specific   interest)  atau   sejumlah  kepentingan   atas   apa  yang dimilikinya. Oleh karena itu, kita wajib memperhatikan konsep hukum dari properti yang meliputi segala sesuatu yang merupakan konsep kepemilikan atau hak dan kepentingan yang bernilai, berbentuk benda atau bukan (corporeal or non corporeal), berwujud atau tidak berwujud, dapat dilihat atau tidak, yang memiliki nilai tukar atau yang dapat membentuk kekayaan.

Penggunaan  kata  properti   tanpa   adanya   kualifikasi  atau  penjelasan tambahan, dapat merujuk kepada real properti, personal properti atau jenis properti lainnya seperti perusahaan/badan usaha dan HKF atau  kombinasi darinya.

   3.3 Dalam konsep real properti, untuk  membedakan  antara  real  estate yang merupakan  entitas   fisik  berupa  tanah  dan  pengembangan  di   atasnya, dengan kepemilikannya yang merupakan konsep hukum, kepemilikan  dari suatu real estate disebut real properti.                                                                             *

Pengertian  real  properti  merupakan  penguasaan  yuridis  atas  tanah yang mencakup semua hak atas tanah hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu), semua kepentingan ( interest ), dan manfaat (benefit) yang berkaitan dengan  kepemilikan  real   estat.  Hak   real   properti   biasanya dibuktikan dengan bukti kepemilikan (sertifikat atau surat-surat lain) yang terpisah dari fisik real estat. Oleh karena itu, real properti adalah suatu konsep nonfisik (atau konsep hukum).

Real estate dirumuskan sebagai tanah secara fisik dan benda yang dibangun oleh manusia yang menjadi satu kesatuan dengan tanahnya. Real estat adalah benda fisik berwujud yang dapat dilihat dan disentuh, bersama – sama dengan segala sesuatu yang didirikan pada tanah yang  bersangkutan,di atas atau di bawah tanah.

Undang-undang No. 5 tahun 1 960 tentang Peraturan Dasar Pokok -Pokok Agraria (UUPA) dan peraturan-peraturan pelaksanaannya mengatur tidak hanya  hak -hak  atas  tanah saja, tetapi hak-hak  atas  tanah dan  segala sesuatu yang menjadi satu kesatuan dengan tanah tersebut.

3.4 Tanah merupakan sesuatu yang mendasar bagi kehidupan dan keberadaan manusia, sehingga menjadi pusat perhatian bagi para ahli hukum, ahli geografi, ahli sosial, ahli ekonomi dan para ahli lainnya termasuk para penilai.

   3.5 Penilaian tanah dengan asumsi tanah tersebut kosong, atau tanah dengan bangunan, berikut sarana pelengkap yang terdapat di atasnya (prasarana lingkungan, fasilitas sosial, dan utilitas umum) merupakan konsep Oleh karena itu, baik tanah kosong maupun tanah yang sudah dibangun dalam keadaan demikian disebut sebagai real estat. Nilai ekonomi akan tercipta berdasarkan kegunaan real estat, atau berdasarkan kapasitas untuk memuaskan kebutuhan dan keinginan masyarakat. Hal-hal yang  berkaitan adalah  keunikannya  secara   umum, ketahanan  (durability), lokasi, pasokan (supply ) yang relatif terbatas, dan kegunaan spesifik  dari  bidang  tanah yang bersangkutan. Nilai dalam konteks ekonomi diukur dalam terminologi moneter, dan  ditentukan  oleh  kemauan  dan  kemampuan  individu  dan organisasi  untuk  menerjemahkan  kegunaan  real  estat  dalam  terminologi moneter.

3.6 Dalam konteks penilaian untuk kepentingan Ganti Kerugian, istilah Properti Pertanahan digunakan sesuai Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 2 tahun 2012,  tentang    Pengadaan   Tanah   Bagi   Pembangunan     Untuk Kepentingan  Umum  adalah  tanah,  ruang   atas   tanah  dan  bawah tanah, bangunan, tanaman, benda  yang  berkaitan  dengan tanah, atau lainnya yang  dapat dinilai.

    3.7 Kepemilikan lainnya dari suatu kepentingan selain real estat (realty) disebut sebagai personal properti dengan benda  fisiknya  yang  disebut  personalti (personalty).

Personal properti  meliputi kepemilikan pada  benda  berwujud  atau   tidak berwujud  yang  bukan  merupakan  real  estat. Benda-benda  ini  tidak  secara permanen menjadi satu kesatuan dengan real estat dan  secara  umum  memiliki sifat dapat dipindahkan. Bentuk fisik dari personal properti disebut personalti.

    3.8 Penilai dimaksudkan mereka yang memahami dan menerapkan disiplin ilmu ekonomi khususnya   berkaitan   dengan   penyiapan   dan   pelaporan   suatu kegiatan   penilaian.  Sebagai   seorang   yang   profesional,  Penilai   harus memenuhi persyaratan pendidikan, pelatihan, kompetensi dan meningkatkan keterampilan profesional secara terus menerus. Mereka juga harus menunjukkan sikap moral yang tinggi dengan menjunjung KEPI, melakukan praktek penilaian secara profesional dengan mengacu kepada SPI.

     3.9 Harga berubah dari waktu ke  waktu akibat dampak  khusus dan umum  dalam perekonomian,   aspek     sosial,   dan     budaya.   Aspek     umum    dapat mengakibatkan perubahan dalam tingkat harga dan kemampuan daya beli secara umum. Sedangkan perubahan dalam aspek khusus, seperti perkembangan teknologi,  dapat  mengubah permintaan  dan  penawaran, serta mengakibatkan perubahan harga  yang signifikan.

     3.10 Banyak prinsip umum yang diterapkan dalam penilaian properti, terutama penggunaan prinsip permintaan dan penawaran, kompetisi, substitusi, antisipasi atau   ekspektasi,  perubahan   dan     Prinsip-prinsip  ini berpengaruh  secara   langsung  atau   tidak   langsung  terhadap   tingkat kegunaan  dan  produktifitas  properti. Oleh  karena  itu,  dapat    dikatakan bahwa kegunaan properti mencerminkan pengaruh gabungan dari seluruh kekuatan pasar  yang membentuk nilai dari suatu properti.

       3.11    Dengan mengenali bahwa istilah properti merupakan konsep hukum, tetapi sering dipergunakan untuk merujuk pada real estate dan atau personality,  SPI menerapkan istilah properti  dalam penggunaan umumnya. Dalam konteks ini, istilah properti dapat diterapkan pada hak kepemilikan dan  bendanya secara fisik yang dimiliki. Implementasi konvensi ini menjelaskan kepada kita akan perbedaan antara properti dalam konteks penilaian umumnya dan properti sebagai aset di dalam konvensi  akuntansi.

         3.12   Dalam  standar  ini  istilah  Aset  memiliki  pemahaman  yang  sama    dengan Properti……….

untuk selanjutnta konsep dan prinsip umum penilaian, PENILAIAN DAN PERTIMBANGAN, ASSET DAN PROPERTI, silahkan klik:https://jasaappraisal.wordpress.com/2017/05/17/harga-biaya-dan-nilai-dalam-ilmu-penilaian/

sumber dari aslinya : Konsep dan Prinsip Umum Penilaian (KPUP)                                                                                                  4  SPI Edisi VI